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Aplicación del Impuesto Cedular sobre la enajenación de inmuebles y de la transferencia de derechos sobre inmuebles la derogación del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles de Personas Físicas y Sucesiones Indivisas -ITI-

Dra. María Verónica Fernández Guevara - C.P. F°231 T°211 / L.A. T°41 F°89 

Introducción

Ante la promulgación de la Ley 27.743 Medidas Fiscales Paliativas y Relevantes, que prevé la derogación de los artículos de la Ley 23.905 referidos al Impuesto a la Transferencia de Inmuebles de Personas Físicas y Sucesiones Indivisas -ITI- (artículos 7 a 18), se plantea un análisis sobre la aplicación del Impuesto a las Ganancias sobre estas operaciones.

Estado de situación en vigencia del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles de Personas Físicas y Sucesiones Indivisas

Aplicación del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles de Personas Físicas y Sucesiones Indivisas: Sin la derogación de la parte pertinente de la Ley 23.905 (ITI), se encuentran comprendidas aquellas operaciones de enajenación de inmuebles adquiridos hasta el 31/12/2017, en la medida en que no se encuentren alcanzadas por el Impuesto a las Ganancias. 

Existe una salvedad, que es el caso de la venta de aquellos inmuebles que hayan sido destinados a única vivienda y/o terrenos del contribuyente con el fin de adquirir o construir otra destinada a casa-habitación propia o con el propósito de destinarlos a la construcción de un edificio bajo el régimen propiedad horizontal, y se reciba como compensación por el bien cedido hasta un máximo de una unidad funcional de la nueva propiedad destinada a casa-habitación propia. Todo esto a condición de que ambas operaciones se efectúen dentro del término de un año.

Aplicación del Impuesto a las Ganancias: En el caso de la venta de inmuebles adquiridos a partir del 01/01/2018, dichas operaciones se encontrarán alcanzadas por el Impuesto Cedular introducido en la Ley del Impuesto a las Ganancias por el artículo 63 de la Ley 27.430 gravando la enajenación y transferencia de derechos sobre inmuebles, hoy incorporado dentro de la LIG en el artículo 99.

La normativa, también introduce una exención a la enajenación de la casa habitación receptado en el artículo 26 inc. n de la LIG.

Es importante, destacar que las fechas de adquisición de los bienes en cuestión es sumamente importante a los efectos de trazar una línea divisoria, lo cual fue expresado claramente por el artículo 86 de la Ley 27.430 que no solo aclaró la situación de la enajenación de un bien adquirido sino también qué tratamiento dispensar en el caso de una herencia o legado, otorgando el tratamiento con referencia al momento de adquisición por parte del causante, al referirse a la vigencia del artículo 2 inciso a de la LIG que introduce estas operaciones dentro del objeto del impuesto.

Aclaraciones a través de la vía reglamentaria: El Decreto Reglamentario 862/2019, también aclara ciertas cuestiones puntuales a los efectos de determinar la fecha y la aplicación de los impuestos, considerando que se aplicará el impuesto a las Ganancias Cedular si al 01/01/2028 se otorgó escritura traslativa de dominio a esa fecha o con posterioridad, si fue suscripto boleto de compraventa con posesión o sin ella, o bien si se obtuvo posesión del bien, aunque el boleto se haya suscripto con anterioridad. Estas aclaraciones se aplicarán también si estas situaciones se dieron para el causante.

En cambio, caso de obras en construcción sobre inmueble propio al 01/01/2018 se aplicará el ITI.

En caso de haber abonado como mínimo el 75% del precio del inmueble hasta el 31/12/2017 será de aplicación el ITI.

Síntesis

En síntesis, si el bien fue adquirido hasta el 31/12/2017 por el enajenante o el causante, se deberá plantear el tratamiento de la operación dentro del marco normativo de la Ley 23.905. En cambio, si la operación se realiza respecto de un bien adquirido por el vendedor a partir del 01/01/2018 se aplicará el tratamiento del Impuesto Cedular dentro del Impuesto a las Ganancias. Todo ello con las aclaraciones efectuadas por la reglamentación.

Asimismo, no debemos dejar de aclarar que subyace el análisis de la aplicación del Impuesto a las Ganancias Global en el caso de los sujetos que revistan habitualidad en operaciones relacionadas con inmuebles tal es el caso, entre otros, de loteos con fines de urbanización o cuando los inmuebles son vendidos como bienes de cambio y en general cuando se trate de habitualistas por aplicación de la teoría de la fuente (artículo 2 apartado 1 LIG). En este caso habrá que aclarar que sea cual fuere la fecha de adquisición es de aplicación el impuesto global.

Situación ante la derogación del Impuesto sobre la Transferencia de Inmuebles de Personas Físicas y Sucesiones Indivisas (ITI)

Aquellas operaciones relacionadas con bienes adquiridos hasta el 31/12/2017 ya no quedarán alcanzadas por el ITI a partir del 08/07/2024, no obstante, en el caso de tratarse de bienes afectados a la actividad de sujetos habitualistas deberá analizarse su tratamiento en el Impuesto a las Ganancias Global por aplicación del artículo 2 ap. 1, es decir la aplicación de la teoría de la fuente, no por efecto de la derogación del ITI, sino porque ese es su tratamiento con la vigencia o no de dicho impuesto, no sufriendo modificación alguna con la aprobación de la Ley de Medidas Fiscales Paliativas y Relevantes.

En el caso del Impuesto Cedular, solamente se encontrarán alcanzadas las operaciones de enajenación y transferencia de derechos sobre inmuebles que hayan sido adquiridos a partir del 01/01/2018.

Cabe aclarar que, si estos bienes son recibidos en herencia o legado, y fueron adquiridos por el causante a partir de la mencionada fecha, se les dispensará el mismo tratamiento.

Cuadro resumen a modo de conclusión